随着2023年3月24日国家发改委发文将“消费基础设施”正式纳入中国REITs资产类型。当前，华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、嘉实物美消费REIT、中金印力消费REIT等首批消费基础设施REITs均已经挂牌上市。这也是我国首次明确支持商业不动产类消费基础设施项目发行公募REITs，该举措将进一步助力消费升级和商业不动产发展新模式的探索。

城乡百货商场、购物中心、农贸市场等作为贴近居民生活的消费场所，针对这类场所经营与建设提供金融支持政策，无论是增加此类消费基础设施的供给数量，还是改善存量消费基础设施的服务能力，都对改善民生、促进消费发挥重要作用。

高标准核心消费基础设施资产将是发行REITs的首选，尤其是在当下试点初期，位于一线及新一线城市的资产较有机会发行REITs，底层资产需要满足收益率及项目合规准入方面的严格要求。运营管理良好，租金稳定，及底层资产产权清晰的项目将会成为REITs市场的新宠。业内分析人士表示，相较于其他产权类REITs，消费基础设施REITs除了兼具现金流充沛、经营稳定的重要特征外，还主要有以下方面的优势：一方面，优质商场在成熟期之后通常具有一定的租金上涨空间；另一方面，历史业绩优秀的项目在经历改造升级之后，还可能带来阶梯式增长。这种由改造升级带来的潜在租金弹性，是消费基础上设施REITs特点。

REITs资金一方面通过一个个产业链条的传递，进一步促进了消费基础设施发展，拉动了关联产业的发展；另一方面，也能通过消费场所和消费条件的改善，进一步提升居民消费意愿与消费力。因此消费基础设施REITs是稳增长、促消费的重要工具，也是探索不动产发展新模式的重要方向，对于过去长期依赖销售型物业的不动产企业而言，转型意义尤为重大。国家推行基础消费设施公募REITs，是一次重大金融创新。既能提振消费，促进经济高质量发展；也能推动消费基础设施高质量发展，赋能我国城市更新。中金印力消费REIT的原始权益人印力集团拟以不低于获得项目公司转让对价后的净回收资金的90%用于消费基础设施的投资。

印力集团精心挑选旗下杭州西溪印象城作为中金印力消费REIT的底层资产。项目位于浙江省杭州市余杭区，隶属于杭州市重要新兴商圈——大城西板块的黄金地段，毗邻西溪湿地，具有较好的自然及人文环境与完善的周边公共服务配套设施，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心。杭州西溪印象城定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，自2013年开业运营以来，伴随着杭州市消费市场的发展，项目通过打造一站式购物体验的业态组合，持续提升品牌级次，不断服务于杭州市和余杭区居民消费条件改善，辐射人口达百万级，是杭州市具有重要影响力和区域代表性的标杆商业物业。

发起人印力集团作为中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、开发和运营，业务贯穿消费基础设施领域全价值链，目前已在全国53个城市布局164个项目。发起人打造的“印象系列”品牌致力于面向城市主流家庭提供美好生活体验，为推动城市建设与消费升级贡献力量。2016年，万科成为印力集团重要股东，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，协同万科多元业务体系持续提升整体竞争优势。

作为行业领军企业，印力集团积极参与首批消费基础设施REITs试点，未来也计划通过扩募持续装入其管理的全国范围内的优质购物中心资产，打通消费基础设施项目“投-融-管-退”良性循环，从专业化、影响力、规模化层面助力消费基础设施REITs市场高质量发展。

国内经济经历疫情三年，目前整体消费市场正处于逐步回暖过程中，随着国家支持符合条件的优质消费基础设施资产纳入REITs底层资产范围，投资者们将迎来新一轮投资机遇。从长远来看，消费类基础设施资产的扩容丰富了REITs底层资产，促进市场规模的成长，投资者有更多的投资选择，将会吸引更多的投资机构参与市场，同时长期回报将变得更加稳健。

以全球资本市场来看，美国、新加坡等成熟REITs市场中纯消费零售业REITs的数量占比均超过20%，消费类基础设施REITs发行有利于加速我国公募REITs市场的成熟，同时也会增加产权类REITs总市值的占比，有利于REITs市场的活跃。

印力集团是国内最早一批提出并践行不动产资产管理理念的商业企业，我们始终围绕资产的保值增值，以长期主义、可持续发展的视角，开展日常运营管理和资产规划工作。以中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城的资本性支出规划为例，开业以来项目年平均资本性支出为762万元，且在目前项目资产设施设备状态良好的情况下，对项目每年的资本性支出做了“ 1,200 万元人民币与当年不含税收入的 2.55%取孰高”的长期规划，这其中既包括了安全类、经营类常规性资本性支出，还包括以品质提升为目的而发生的支出，保障项目资产在经营期内始终能常变常新、不断提升客户体验和满意度，最终在瞬息万变的竞争中保持长久优势。

基于长期回报、持续运营理念，以提高业主的综合回报率为目标，印力集团会对消费者群体进行课题研究，比如会紧密跟踪中产级阶人群、年轻家庭的消费倾向与变化。在具体的项目经营中，印力团队会重点研究租户变化背后的产业趋势，会倾心关注新业态发展项目，比如让新能源汽车门店更多进入购物中心。

作为首批获批发行公募REITs的商业不动产企业，印力集团与基金管理人希望通过全国联动科普，有机会让更多人正确认识公募REITs，实现发起人与消费者的双向奔赴，共建未来美好生活。

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