7月3日，在CCFA新消费论坛——2024中国购物中心与连锁品牌发展峰会的全体大会上，中国连锁经营协会会长彭建真代表主办方致辞，从大型零售企业普遍面临挑战、商业物业过剩，以及关注来客数的变化这三个方面，深入分析了当前零售行业尤其是大型零售企业所面临的挑战，并提出了应对策略和行业发展方向。彭建真会长鼓励大家拥抱变化，拥抱技术，用积极的心态和更好的商品、服务及体验来赢得消费者的信任。以下为演讲全文。
尊敬的各位嘉宾，各位代表，下午好：
欢迎参加2024CCFA购物中心年会。很高兴和大家相聚在上海，一起共同探讨购物中心行业相关话题。
一、大型零售企业普遍面临挑战
在当前新的行业背景下，大家最直观的感受是：今年以来，很多以大业态门店为主的综合零售企业的日子都不太好过。
购物中心毫无疑问是零售行业中单体面积最大的业态，同时，运营购物中心的企业总体上规模也偏大，这样一个以大为特色的零售业态，自然面临的挑战不小。
在过去的经济周期，企业规模是不是很大，是非常重要的因素，当时各行各业的快速增长，可以支撑、也客观要求企业做大（不一定要做强），企业做大之后，确实可以拥有更多的资源和发展机会，所以当时社会氛围总体上是鼓励零售企业做大的。
当经济周期转变之后，外部环境也随之发生变化，我们突然发现：企业越大，遇到的挑战也更大，企业面临的问题也越大。
上次我们小范围的讨论的时候，长春欧亚的曹总举了一个形象的例子：就像在路上遇到堵车了，小车和摩托车可以灵活通过，大车想要变道，想掉头是很难的。
所以说，现在外部游戏规则发生了变化，我们没必要对已经成长的大企业一味批判，现在最主要是因为外部规则变了，一些大型企业和环境的匹配没有之前那么好了，就算转型，提升质量，我们也需要给这些大型企业一些时间。
二、商业物业过剩
最近两年，商业物业过剩的问题也越来越多引起大家的关注。
上周三，我在和上海日本研究交流中心的朱立华老师交流的时候，朱老师今天也在现场。她也提到上海的商业建筑面积在2020年已经达到8816万平米，加上这两年陆续交付的新物业，上海人均商业面积将近4平方米，总量接近一亿平方米，上海大量的商业物业叠加人口快速老龄化，处在绝对过剩的状态。
无独有偶，五月份和丹尼斯的总经理王磊总沟通的时候，他也提到现在郑州二七商圈总共有170万平商业物业，目前大概40万平处于闲置的状态。
因此，大量商业存量物业面临转型：一个方面是转型做其他行业，之前在深圳和印力集团的丁总，我们还探讨了未来市中心的都市型养老院，以及白天寄托性质社区养老服务中心的发展趋势，我相信过剩存量商业物业的各种转型方向，不少企业都在未雨绸缪，积极探索。
另一方向，就是现有存量商业的结构性转型问题，我们认为在现有商业物业结构性优化方面，我们可能还有一定的空间。
以前，在商业物业转型方面，大家的主流思路是聚焦年轻化和更独特好的体验，但是在当前中国人口结构急剧变化，加速老龄化的背景下，针对年轻客群的购物中心也已经过于饱和。
面对老龄化的实际情况，我们是否可以探索针对50--69岁的商场（因为50-69岁的人除了给自己购买，也是给更年长父母采购商品和服务）。目前，无论是针对这个人群的商场，还是针对这个人群的商品供给，国内做得都远远不够。如果现有的存量物业能够考虑转型为中老年友好型商场，甚至是在针对这一群目标消费者拓展新的业态和商品，应该是一个可以探索的方向，日本过去30年走过的经验也值得我们去借鉴。
三、关注来客数的变化
最后我们来谈谈今年商场来客数的问题。今年以来，不少企业都出现来客数和客单价下降的情况。我们在跟一些经历过完整经济周期的连锁企业，尤其是外资零售企业的高管沟通中，大家比较一致的观点都认为，在当前的经济周期，比起客单价的下降，大家要更重视来客数的下降。
客单价下降受多种因素影响，但是来客数的下降，则意味着我们顾客数绝对量的减少，因此，保来客数比保客单价更为重要。
应该说，现在企业来客数的下降和十年前电商冲击背景下有所不同，现在线上线下的比例相对比较平衡的状态，因此，来客数的变化更大程度代表了企业的定位、企业的商品和服务是否符合目标客户的需求。
举个例子：对于目标定位在中产的购物中心，现在来客数的变化也是检查自己定位是否精确的试金石。昨天在跟波士顿合伙人丁佳川交流中，他提到一个观点：上中产往往是购物中心的常客，高知居多，他们品牌忠诚度高，有品质辨别力。而”新中产”则不同，在当前环境下消费降级无底线，是目前转向线上购物的主力。所以如果我们面临来客数的波动比较大，也可以检验我们的购物中心目标定位和真实定位是否一致。
另外，对于定位高端消费者的购物中心，也要关注低线城市的高端消费者，过去高线城市高端消费者和低线城市的高端消费者认知差异大，大家不在一个频道上，但是现在一线周边低线城市的高端消费者，已经逐步变成了区域内高端购物中心的重要客户。
上面我们谈了购物中心业态三点需要关注的变化，无论如何，顾客光顾我们的购物中心，光顾我们的门店，第一诉求都是购买商品，享受随之而来的服务，因此，我们无论怎么变，都不要忘记这两个根本。
另外，我们也要相信，无论是哪个时代，真正通过科技重构公司底层，提升企业运行效率的公司，都是不同时代市场上具备核心竞争力的公司。
也许大家会觉得当前环境下，企业要改变很难。最后我还是想给大家说一下积极的东西：大家知道疫情之后，访问中国的外国人断崖式下降，但是上海的入境人数在6月已经恢复到了疫情前2019年的水平，平均下来，今年1-6月，上海日均进港旅客4万人次。昨天晚上上海外办的孔福安主任介绍，上海采取了非常多的举措，包括用九种语言在全世界主流平台推广如何在上海工作生活和旅游，协调各个部门解决支付问题，解决护照可以预约上海博物馆等绝大部分文旅场所，甚至在积极在尝试将来解决入境人员的社交软件的使用，一个个看似非常难的问题，今天都在上海得到解决和突破。
对于难而正确的事，上海外办已经取得了积极的成果，所以最后我想说，让我们拥抱变化，拥抱技术，用积极的心态，用更好的商品，服务和体验赢得更多目标消费者的信任！
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