大家好，我是恒太商业的董事长胡芳园。今天，我非常荣幸能有机会在这里分享我们公司对于定制化商业的理解和实践。

定制化商业的概念，其实跟我们公司业务相关。当时，我们公司正处于转型阶段，从传统的百货集团转型为轻资产商管集团。我们母公司是宁波太平洋恒业控股，前身是宁波太平洋百货集团有限公司。在2016年、2017年左右，我们开始转型做轻资产，恒太商业作为轻资产商管的主体，目前已经在全国服务了50个左右的项目，管理面积超过400万平方米。

轻资产商管听起来简单，但实际上非常具有挑战性。在过去的8年里，我们经历了许多变化，包括互联网渗透率的增加、实体商业供给过剩以及疫情带来的影响。同时，消费者的需求也在不断迭代，使得实体商业面临巨大挑战。我们接触的物业本身也存在一些先天的缺陷，这进一步增加了我们的工作难度。

面对这些挑战，我们意识到，用一套标准化的产品模型来应对所有项目的时代已经结束。因此，我们提出了定制化商业的概念，即根据每个市场的机会点和每个项目的具体情况，提供定制化的商业解决方案。我们认为，只有真正符合市场需求的业主需求才是真需求，否则就是假需求。我们的原则是，只有真需求才能被纳入我们的管理范畴。

基于这一理念，我们发展了四条产品线：购物中心、街区、城市市集和邻里中心。尽管我们拥有九个产品模型，但我们坚持对每个项目进行精准定位，实施“一店一策”的策略。与行业内其他公司不同，我们总是先进行市场定位，再决定租赁策略。我们首先寻找市场的机会点，然后通过建筑空间、业态融合以及特色运营和精神IP来实现我们的定位。

最近，商业领域发生了很多变化。作为80后的中年人，我发现自己非常忙碌，因为新一代消费者热衷于创造新概念。我刚刚学会了I人和E人的区别，我的团队又告诉我，现在的年轻人正在区分J人和P人，即会定计划的人和不定计划的人。我刚刚理解了"全职亲人"的概念，团队又告诉我现在流行"断亲"。这让我深感商业同行和品牌伙伴们也一定非常忙碌，因为消费的变化非常迅速，而且非常圈层化。

在商业行业，我们看到了多种商业模式的兴起，包括策展型、精致烟火型、公园型、市集型、乌托邦社区型和游乐园型，当然还有最大的综合主题MALL。新一代消费者，作为线上原住民，物质上相对上一代人更加富裕，他们的审美标准更高，情绪诉求更加多样化，更加自我，更加追求品质和性价比。因此，我们公司也在思考如何迭代和更新我们的产品模型，以适应这些新的年轻人。

但无论商业模式如何变化，商业的本质是不变的。商业就是生活，定制化商业就是打造某一城市、某一区域、某一类消费者，他们向往的生活方式。我们公司主要专注于下沉市场和中小城市市场。然而，我们面临的问题是，尽管中小城市消费者的审美需求和购买力已经被互联网拉平，但资源差距依然存在。目前，仍有一些品牌没有下沉到这些市场。

在此，分享一下恒太商业创新的解题方程式，即“超级恒太城”的构想。这个概念是我们过去几年一直在精心策划的，超级是S，是Super、Style、Surprise，给消费者新的感受。在这个行业，我感到最开心的时刻是在开业后，能够听到消费者在现场表达出他们的满意和惊喜，这正是我们业态组合、品牌提供和活动氛围所追求的效果。

我们的基本逻辑是以超级运营为导向，融合超级空间、超级业态。在近几年，我们认识到创新不仅是品牌的责任，综合体也应不断创新，特别是要在空间、运营和业态的融合上进行创新。

我们提出的超级恒太城解题公式是（3+X+1）×1，这是一个便于我们内部记忆和实践的公式。其中，3代表三个关键的超级业态和超级空间，它们分别是超级美食体验、超级儿童友好和超级年轻力中心，这三类客群是我们每个超级恒太城都致力于服务的。X代表市场差异化的机会点，根据不同市场的特点，我们可能会发展超级夜市、超级宠物友好或超级游客中心等业态，以满足不同消费者的需求。1则代表超级运营，这是根据项目定位进行的运营策略，我们强调城市化运营和KOL体系的重要性。

此外，我们认为在地文化是我们策略中不可或缺的一部分。实体商业要想在与线上竞争中取得优势，就必须充分利用在地文化。我们的目标是将这种文化以当代化和年轻人喜欢的方式表达出来，让它渗透到我们的建筑空间、内装空间、业态组合以及运营中。我们希望与品牌伙伴们一起，将这种文化融入到品牌的表达之中。

现在实体商业的竞争，其实不是各位友商在线下竞争，更大程度上是跟线上竞争。在地文化很大程度上能提升这个城市消费者的归属感、骄傲感和荣誉感。

分享几个项目，第一个是山东威海的超级恒太城项目。这个项目位于威海市中心海岸线，原址是老码头，与刘公岛隔海相望，拥有无尽的海景。我们计划将其打造为首个海洋主题的数字科技MALL，将海洋元素与特色餐饮、城市特产、商业业态以及运营理念完美融合。

第二个项目是衢州南湖超级恒太城，这是一个山形建筑，灵感来源于烂柯山的故事。我们计划将其打造成一个花园式的文商旅综合体，屋顶设有美丽的城市花园与平地、人亲密相连，我们想邀请品牌伙伴共同参与快闪和城市活动。

第三个项目是金华婺城新区的超级恒太城项目。这个项目从地块阶段就开始注重运营前置，与设计院和业主紧密沟通，旨在打造一个无界公园特色城市综合体。我们希望品牌伙伴能够与我们一同探索业态与公园的融合。

第四个项目是淄博明发恒太城项目，这是淄博的地标性建筑，我们将当地的牛郎织女文化、孟姜女文化和蹴鞠文化融入项目中，以打造具有地方文化特色的新一代购物中心。

在综合体项目之外，再简单介绍两个街区项目。鲟龙水街目前处于试营业阶段，已经吸引了大量客流，得益于我们提炼打造了多个精神内核业态，比如全国首个国风婚姻登记处、宜都最美夜市等等。

另一个项目是荆门民主街，我们不仅注重新旧建筑的碰撞，更注重内容的碰撞，邀请品牌伙伴共同创造文商旅新体验。

虽然实体商业面临挑战，但如果我们能够聚焦并更好地满足一部分消费者的一部分需求，采用定制化商业的逻辑，明确我们的项目是为哪一部分消费者服务，满足他们的哪一部分需求，那么商业也没有那么难。