本文选编自《2025CCFA金百合购物中心最佳实践五星案例集》

银座奥特莱斯七里山店为银座集团首家奥莱项目，2009年开业，主打“大品牌+低价格+服务优”模式，受限于场地规模，存在停车位少、国内外一线及直营品牌占比较低等发展瓶颈。

基于对零售市场趋势的敏锐洞察，项目创新性提出打造可复制的社区型“城市奥莱+”模式，融合奥莱业态与社区服务，聚焦5-10公里客群，通过差异化定位和高效管理，以“高性价比+高质价比”商品打造“家门口的奥莱”生活圈，在有限空间内实现了优质业绩，打破传统奥莱对远距离客流的依赖。

策略一：奥莱价格竞争力体系优化

银座七里山店针对价格敏感型客群，重构了商品定价机制。精选日常刚需品实施一口价策略，并推行阶梯折扣结构配比，建立“折扣健康指数”：夯实3-5折基础盘、深化5-7折主力带、保留一口价、严控8-9折占比。空间运营方面，通过“集约化+简约化”统装模式，实现“小空间大容量”，空间复用陈列密度提升50%，工期缩短35%，装修成本下降40%，实现了“轻投入、重体验、高转化”的运营模式。依托数据驱动，分析价格带与历史销售数据，实现精准选品与动态周转，阿迪达斯库容提升57%，百斯盾年坪效达9.5万元/㎡。同时以“七分田”试验场低成本孵化20+新品牌，拓展全龄客群，构建家庭消费闭环，实现存量提质与增量破圈。

策略二：供应链效能模型重塑

超市对标行业标杆，淘汰60%动销率较低的商品，精准引进趋势潮流及网红新品，保留核心品牌与特色商品，构建“生鲜→食品→家居”生态场景。以爆品矩阵驱动流量，突破地段依赖。优化日配加工布局，烘焙区移位扩大、厨房前置，销售同比增幅 71.34%。同时，超市主动让利，深度绑定优质熟食供应商，严格把控产品质量与终端价格，实现“坪效－心智”双占位。

策略三：全域流量运营闭环构建

构建“天、地、人”三网合一的流量运营体系：

地网：以社区运营与文旅资源深度融合为核心，依托持续的顾客调研与反馈机制，不断优化营销策略。规模化验证“500团600王炸券”模型，年投放1.5万张，有效带动员工、顾客与供应商共同参与，撬动连带消费1200万元。聚焦济南南部3公里核心社区，紧抓“微度假”消费趋势，联合文旅合作伙伴打造“社区商业+微度假目的地”模式，核心档期销售贡献达37%，形成可复制、可持续的区域增长闭环。

天网：积极响应集团数字化战略，线上销售实现从0到超6000万的跨越式增长，2024年继续保持12%的强劲增速。创新打造“直播进大仓”“基地溯源”等深度运营项目，推动品牌、商品与流量高效协同，持续强化“品质+折扣”用户心智。构建以抖音、美团为核心的多渠道营销矩阵，成功争取到抖音“奥莱狂欢季”全国唯一A级资源位，获得顶级流量加持。自有平台“鲁商生活”年新增用户突破1.2万人，私域运营基础不断夯实。2023年12月，银座奥特莱斯七里山店员工于萌荣获抖音本地生活“销冠的荣耀”个人赛综合商场赛道第一名，充分展现一线团队的数字化运营实力，整体数字化水平持续提升。

人网：以“职人矩阵+社区社团”双核驱动，持续推动用户精准转化与服务高效触达。激励员工参与内容共创，矩阵总浏览560万+，成功吸引众多顾客到店；建立40余核心社群，广泛覆盖周边居民，借助社群接龙等轻量化工具实现稳定销售，初步建成奥莱社区团购网络。2025年推出“山头干部”系列视频，店总及部门负责人带头创作，抖音与视频号观看量破百万，以“网感化”内容实现破圈传播，品牌亲和力与用户信任度显著提升。

策略四：“奥莱+”服务生态融合

便民生态融合聚人气。以“奥莱+高黏性服务”重塑商业内核，打造“服务－体验－餐饮”一体化闭环。携手知名洗衣品牌发放数千张体验券，实现顾客、品牌与门店的多方共赢。同时植入31项免费人文服务—包括母婴护理站、银发健康角与紧急呼叫装置等，致力打造安全、便利、温暖的社区“第三空间”。

资源协同体系接地气。设立“一刻钟便民服务联动角”，清晰公示周边便民生活地图，实现步行一刻钟内需求全覆盖。以“零搜索成本”提升社区幸福感，构建商业、社区与居民之间的“铁三角”共生生态。

服务重构场景生活气。推动超市向“生活解决方案中心”转型，新增16项深度服务，涵盖从购物车消毒到生鲜锁鲜的全链路优化。同时提供初加工及即烹即食的闭环服务，以场景化体验提升商品价值与用户黏性，让每一天的生活更轻松、更安心。

验证“商品力+运营力+服务力”三位一体战略。

百货经营品牌坪效表现优异，其中季节性品类表现尤为突出，裤装集合区运营效率也位居前列，整体空间运营效率处于行业领先水平，有力验证了战略的有效性。

超市调改后销售额、客流量同比提升18%、13%。麒麟西瓜、章姬草莓等大单品引爆线上线下，日均销售破千单，商品竞争力成增长引擎。线上构建“奥莱百货独有券引流+品类券锁客”矩阵，全渠道闭环初现。

银座七里山店的社区型“城市奥莱+”模式为行业提供了双核驱动的创新范本。通过“奥莱属性”整合品牌供应链资源，输出高性价比商品实现流量转化；依托“社区属性”构建服务半径，以高频刚需场景增强用户黏性。流量运营体系助力品牌方实现精准获客与去库存化，同时为实体商业转型提供轻量化解决方案。通过“品质+价格+便捷”三维竞争力重塑消费场景，形成消费者、品牌商与商业体共赢的生态闭环。

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