大家好！欢迎参加2026CCFA时尚零售与消费发展大会以及购物中心与奥特莱斯发展大会。首先我代表协会对各位代表的莅临表示衷心的感谢！

今天借这个机会和大家交流购物中心与时尚品牌发展的最新情况。过去几年，整个实体商业都在经历前所未有的深度调整。

今年上半年，CCFA联合汇客云、赛商，历时一年，系统研究了全国66座城市、1619个购物中心样本的经营数据，通过追踪这些购物中心里各类品牌的经营情况，我们对各零售业态的情况做了一个摸底（《2025 购物中心空置率与开关店研究报告》正式发布）。

调查显示，2025年，购物中心内经营的品牌，整体开店和关店比为0.93，低于1，说明关店数量略高于开店数量。大部分项目仍处在开店与关店相对接近的动态平衡之中。

与此同时，调查监测的样本中，品牌开关店比在0.8到1.2之间的购物中心，占比超过一半，其中0.8-1.0区间的项目数量最多，1.0-1.2区间次之。这意味着，超过半数的购物中心，开店与关店的规模高度接近，品牌调整以“维稳”为主，未出现剧烈波动。

这说明购物中心行业进入了一个更考验经营能力的新阶段。过去靠项目区位、开发红利、招商资源就能形成竞争优势；现在必须真正回到消费者，回到品牌质量，回到业态组合，回到持续运营。

接下来，我们看看报告反映出的品牌发展趋势。

第一，购物中心仍然需要零售基本盘，但传统零售正在承受明显压力。

从业态结构看，零售仍然是购物中心中占比最大的业态，是商业项目的基本盘。但从开关店情况看，零售业态整体收缩，开关店比低于整体水平，说明零售品牌在购物中心渠道中面临较大压力。

传统服装、鞋履、部分化妆品集合店、轻奢和奢侈品牌，都出现了不同程度的关店和调整。这背后既有线上渠道分流，也有品牌自身老化、同质化竞争、坪效压力加大的原因。

调查显示，购物中心内零售业态的机会发生了结构性迁移。比如运动户外在服装类中表现相对较好，尤其是专业户外、功能性、场景化品牌，体现出消费者对健康生活方式、户外运动和专业装备的持续需求。再比如数码电器、学习硬件、影像设备、智能家电、二手数码等品类增长明显，说明只要商品具备体验价值、技术价值和场景价值，线下仍然有很强的生命力。与此同时，时尚零售也正在经历从“渠道铺货”到“品牌叙事”的转型，具有鲜明设计语言、社群运营能力和场景化表达的时尚品牌，在线下找到了新的增长空间。

第二，餐饮仍然是购物中心的重要客流引擎，但餐饮本身也在加速洗牌。

报告显示，餐饮是主要业态中少数实现净增长的板块，开关店比高于1。饮品、快餐、烘焙甜品等品类仍在扩张。

但是，餐饮增长并不意味着所有餐饮品牌都安全。饮品赛道就非常典型。一方面，新中式茶饮、平价精品咖啡、部分特色冰淇淋和细分饮品快速增长；另一方面，传统奶茶、部分网红品牌、高端茶饮品牌则进入调整期。消费者对品牌特色、产品稳定性、性价比、文化表达和场景体验提出了更高要求。

这也提醒购物中心，餐饮招商不能只看热度，不能简单追逐网红品牌，而要看品牌能不能持续经营，能不能形成复购，能不能和项目客群匹配。

第三，体验型、服务型业态进入优胜劣汰阶段。

购物中心近几年一直在强调体验消费。从报告看，娱乐、服务及其他业态整体相对平稳，休闲娱乐还有一定增长。这说明线下商业的独特价值，仍然来自现场体验、社交互动和即时服务。

但体验业态也不能泛化。不是所有“体验”都能带来客流，也不是所有服务业态都能提升坪效。比如汽车体验店曾经是购物中心招商中的亮点，但现在已经进入明显调整期。

因此，购物中心未来引入体验业态，要更加关注它是否具备持续消费频次，是否能与项目客群形成强关联，是否能带动停留时间和二次消费，而不能只看短期形象和话题性。

购物中心内品牌的开店和关店情况变化，本质上是品牌生命力的一次大筛选。未来，购物中心将持续进化，品牌表现也将进一步分化。我们认为，购物中心将出现如下变化：

1.购物中心会更加注重经营逻辑。购物中心将进一步从重招商、重满铺率，到重视品牌质量、业态结构、坪效贡献和消费者体验的转变。购物中心不仅仅是把铺位租出去，而是要持续帮助品牌经营，同时持续优化自己的业态组合。

2.越来越多的购物中心会从大业态管理转向细品类管理。购物中心的经营不能只看餐饮、零售、娱乐这几个大类，而要深入到茶饮、咖啡、烘焙、户外、香氛、数码、学习硬件、社区服务等细分品类，一个品类一个品类地研究消费者需求和品牌变化。

3.购物中心将建立更强的数据化运营能力。开关店数据、客流数据、销售数据、会员数据、租售比数据，都应该成为购物中心调改和招商的重要依据。未来优秀购物中心的竞争，不只是空间竞争，更是数据能力和运营方法论的竞争。购物中心的下一步竞争力，很大程度上取决于谁先把数据基础设施建立起来，谁先让AI真正进入运营决策的核心。

4.购物中心会进一步增强项目自身的内容策划能力。购物中心不能只是品牌的集合，还要成为生活方式的组织者。围绕节日、亲子、户外、城市文化、夜经济、宠物友好、健康生活等主题，持续创造到店理由，才能提升消费者黏性。其中，以时尚为核心的品牌首发、设计师快闪、穿搭社群活动和跨界联名等内容，正在成为购物中心吸引时尚消费人群的有效手段。

当然，除了了解购物中心品类的发展趋势，对于我们在座的品牌来说，重视线下门店的体验价值，重新评估门店效率模型，与购物中心形成更深度合作也同样重要。同时，对于品牌商来说，持续进化产品力和供应链能力是立身之本。

今年协会将时尚零售与消费发展大会落地杭州上城，也是看中这里深厚的时尚产业底蕴与蓬勃的创新活力。依托上城成熟完善的产业生态、浙江潜力广阔的消费市场，我们也期待通过大会搭建的对接合作平台，促成头部连锁企业、商业渠道与新锐品牌精准联动。

各位同仁，中国有全球规模最大的中等收入群体，这是我们持续经营最大的底气。我们希望和国内的购物中心、品牌企业和行业伙伴一起，看清趋势、把握机会、应对挑战，共同推动中国购物中心、奥特莱斯及时尚零售业实现更高质量的发展。最后希望大家在杭州工作生活顺利！谢谢大家！