图：王刚 | REITs行业联盟执行会长、北京睿信投资董事长

王刚梳理了“商业不动产REITs”从2025年底政策破冰到2026年6月18日首批上市的完整路径。截至6月，22单项目申报、4单已上市、203亿发行规模——数字背后，REITs不会救运营，但会放大运营的好坏。 国际资本投的是"可验证、可复制、可持续分红的现金流机器"，核心转变是从"这栋楼值多少钱"到"REITs项目每年能稳定产生多少可分配现金流"。中国基础设施存量100万亿，可REITs化资产1-7万亿，当前公募REITs（含从2021年6月21日起上市的82单“基础设施公募REITs”）仅2500亿——空间巨大，但入场券是资产和专业化运营能力。

图：莫一帆 | 华夏基金REITs业务部行政负责人

莫一帆在《商业资产项目的公募REITs实践》分享中，重点剖析商业不动产REITs项目落地两大核心考量：底层资产合规基础扎实程度、估值测算参数合理水平。行业普遍以收益法作为资产估值核心方法，出租率、租金水平/增长率及折现率等关键估值参数，均需依托项目报告期内经营数据支撑印证。政策框架层面，商业不动产REITs在净回收资金要求等方面显著优化，审核效率持续提升。资产综合质量，包括运营管理机构可持续经营能力等因素，已成为各方重点考量的核心要素。

图：周雷亚 | 睿意德高级合伙人

周雷亚《REITs范式下商业资产运营的增长机制》主题演讲，提出REITs范式下的运营增长公式：R = T × A × B × C（商圈流量×到访转化×消费转化×客单价）。他指出，已具备上市资格的项目往往面临"优等生的困境"——表征优秀但再增长空间有限。真正的增长不在表象，而在运营底层的识别→诊断→调改机制。通过对标具象化目标、多维度拆解结构性差距（辐射力、品牌吸引力、推广力），实现生态重构。

图：李静雅 | 中商数据高级合伙人

"数据连接资产质地与运营效能，是实现价值增长的核心引擎。"

李静雅展示"客群洞察→业态匹配→效果验证"的增长逻辑闭环。在《数据驱动REITs商业不动产价值增长》演讲中，以曾合作过的REITs项目为例，讲述服务过程中项目面对高奢截留、潮流分流、家庭客群外溢的多维竞争，如何通过精准锁定"高质家庭"与"乐活青年"两大核心阵营，实施零售提纯、餐饮升维、冷区激活、儿童重构四大策略实现“靶向式”精准调改，并列举了调改后项目租金及业绩数据明显提升的经营效果。

商业不动产REITs的推出，恰逢行业从增量开发转向存量运营的关键节点。当资本化浪潮撞上运营深水区，唯一确定的是：能够持续创造真实、可增长的运营现金流的资产，才能获得资本市场的长期认可。