1.同质化竞争加剧：2018 - 2022年，全国奥特莱斯增速从15%降至5%，二三线城市项目面临客流分流、坪效低迷问题。

2.联营模式痛点：收入与销售深度绑定但弹性不足，淡季现金流压力大、招商难、运营成本高，对商品价格和库存控制力弱。

1.转型核心目标：逐步将合作模式由联营转为租赁，采用“保底租金 + 销售提成”模式，构建“基础租金稳现金流 + 提成享增量”的双轨结构，降低淡旺季波动风险。

2.业态适配调整：餐饮、亲子等体验业态优先转租赁，服饰零售保留混合模式，兼顾引流与收益弹性。

首先分阶段切换：深度剖析品牌与项目之间的链接纽带，与主力品牌从可行性及可持续性角度出发，深度思索。自2024年底起重点规划调整，再持续性推进（先从低坪效联营区域开始，再涉及核心区域，避免大规模空置），相对稳定的支出，给予了品牌更足的销售冲劲，业绩持续增长。

其次给予商户政策配套：为转型商户提供免费广告位、支持品牌店庆活动等政策。

再者进行业态迭代：替换低效品牌，引入体验业态，提升客流粘性与整体坪效。

最后做业态适配调整：餐饮、亲子等体验业态优先转租赁，服饰零售保留混合模式，兼顾引流与收益弹性。

例如，某联营运动品牌长期业绩不温不火、品牌方缺乏重视。其根本原因在于：业绩提升时，资金流被商场方占压；业绩不佳时，商场方收益亦难以保障。为解决这一双向矛盾，经与商户协商，将原有联营模式转为“租金+扣点”的租赁模式，并由乙方自行收银。商务条款达成后，品牌方积极调配货品、优化店铺活动，当年销售同比上升39%。此模式下，商户获得稳定现金流，业绩显著提升；商场方随之获得租金上涨收益；货品丰富度提高，亦为消费者带来更多选择，实现了三方共赢。

1.2025年销售业绩稳步增长，同比上升10.09%，净利润同比增长137.01%。

2.出租率：租赁面积同比上升26.36%。

1.模式适配：按业态分层设计，主力店稳租金、体验店强引流、培育店轻负担，避免“一刀切”。

2.运营升级：从“收租”转向“运营”，联动商户做营销、优动线、引客流，实现商户与商场利益绑定。

3.风险对冲：设置保底条款、过渡期优惠、备用铺位，防控空置与分账争议，保障现金流稳定。

奥特莱斯从联营转向“租赁/租赁+提成”，核心是实现风险共担、利益共享，既保障商场现金流稳定，又激发商户经营积极性。联盛奥特莱斯的实践表明，成功转型需把握模式适配、数据驱动、运营升级、风险可控四大关键。对二三线奥莱而言，这是穿越周期、提升资产价值的必然选择，也是从“流量依赖”转向“效率取胜”的核心路径。

中国连锁经营协会（CCFA）奥特莱斯专业委员会2024年正式成立，汇聚全国主流奥莱企业资源，致力于引导行业规范发展、搭建高效服务平台、赋能商业合作伙伴。委员会聚焦行业核心需求，开展课题研究、标准制定、资源对接与生态共建工作。欢迎更多奥莱项目持有方及经营企业加入，共促行业高质量发展。

相关工作联系：CCFA奥莱委总干事 于倩13120303193（微信同号）