2025年，购物中心整体开关店比降至0.93，进入"关多于开"的净收缩区间；空置率从10.5%升至11.6%，全年关闭门店数约占研究期初在营门店的23.5%，品牌格局持续调整。一个值得关注的信号在连锁化率：2025年购物中心品牌连锁化率下降0.4个百分点。连锁品牌通常被视为较稳健的供给，需求端的谨慎已传导至较稳定的部分，头部连锁也在收缩。

总量在收缩，但更值得看的是收缩分布极不均衡。分化，是这份报告一条清晰的主线。

分化首先体现在品类之间。奢侈品总开关店比仅0.48，正价店明显收缩；而数码电器以1.75逆势扩张；运动户外鞋服开关店比1.04，在服装业态整体0.78收缩的背景下成为唯一净增长的品类。香水香氛成为化妆品里高增长赛道，开关店比1.53，居家香氛、情绪类消费需求旺盛。同一个商场里一边撤柜、一边扩位。

分化也体现在品类内部。以饮品为例，业态整体扩张，但结构在加速调整：新中式国风茶饮，如霸王茶姬、茉莉奶白，逐步替代传统奶茶；精品与平价咖啡，如MANNER、瑞幸等持续扩张；高端茶饮进入调整期，酸奶与冰淇淋赛道同样内部分化明显。即便是向上走的品类，内部也在快速更迭。

分化还体现在商场的能级与规模上。从定位看，奢华与高端商场空置率中位数仅4%至5%，而平价商场中位数达21%；从体量看，大型购物中心因区域辐射广、业态组合丰富、对品牌替补能力更强，空置率更可控，小体量场则更脆弱。换句话说，"退"并不是均匀发生，而是明显向低能级、小规模的市场集中。

所以这份"退"，不是全面收缩，而是一场定向调整：与定位和消费需求错配的牌子在退，对的牌子在进。

如果开关店报告讲的是"发生了什么"，那么2026上半年调研、特别是开放题里企业的回答，讲的是"我们打算怎么办"。

先看经营基本面：留下的牌子正在回暖。上半年客流同比增长的企业占75.5%，面积出租率提升的占64.2%，空置率上行一年之后，出租端出现企稳迹象。但客单价同比下降的也占到41.5%，"旺丁不旺财"的特征依旧明显。

谁在上半年的销售业绩前列？被点名最多的TOP品类高度集中：运动户外、黄金珠宝、餐饮、数码、潮玩。这与开关店报告里两个逆势走强的品类——数码开关店比1.75、运动户外开关店比1.04相互印证：不是个别品牌的表现突出，而是一条赛道整体在走强。

谁在销售业绩末尾？儿童乐园与教培、传统女装、家居床品、鞋包、名表精品是被点名最多的走弱业态。

开放题里，企业用表现亮眼的新品类和品牌，把往哪进的列得很清楚。

其一，硬折扣与零食量贩：把便宜做成效率。硬折扣方面，ALDI奥乐齐、盒马NB、京东折扣超市、快乐猴被频繁提及，改造商超也明显增长，说明便宜背后关键在供应链效率与周转，而非简单降价。零食量贩落地更快，新鲜零食业态被多家点名，几多全、金粒门等品牌反复出现。两者共同说明：商场招商逻辑正从"引名品"转向"引效率型选手"。

其二，户外与科技体验：新一代主力店登场。户外运动延续强势，HOKA、萨洛蒙、凯乐石、始祖鸟之外，HOUDINI、X-Bionic等专业品牌加速下沉；户外从专业运动外溢为日常穿搭与社交货币。与此同时，科技体验正逐步承接主力店角色，宇树机器人、启元机器人等新物种进入商场。

其三，情绪价值与社交空间：从概念到可租内容。情绪疗愈、拼豆等互动手工、社交书店、微醺酒馆、沉浸式小剧场、城市运动馆，已成规模出现在上半年问卷里。消费者诉求从商品功能更多转向情绪与体验，商场开始把这些做成可租、可运营的空间，用内容补上到店理由。这背后是线下价值的重新定义：电商把买东西的效率做透了，商场要靠社交、体验、情绪这些快递送不到的需求，做自己的护城河。

其四，宠物经济：从配套到独立招商品类。宠物友好商业、宠物市集、携宠活动被多家点名。宠物正从配套服务，变成能带来高频到店与家庭停留的招商品类。

其五，循环经济与二奢：谨慎期的独立行情。公开数据看，2025年二奢交易约1380亿元、同比增17.6%，是一手奢侈品增速4倍以上；2026上半年回收市场破870亿元、再增42.6%，国内渗透率仅8.7%，低于海外成熟市场。对商场而言，二奢既承接"贵但不值"的外溢需求，又契合循环理念，是调改里务实的招商选项。

其六，潮玩与IP：把内容做成可消费的资产。它既出现在上半年的业绩前列，又被开放题列为重点引入方向，两个视角相互印证：潮玩已不是概念，而是实打实的客流与销售贡献。市场侧，2025年谷子经济约2400亿元、潮流玩具约878亿元，泡泡玛特营收371亿元、同比增184.7%。对商场而言，潮玩IP的价值在内容：一个快闪、一场主题展，就能制造社交传播与到店理由，也顺带补上黏性这一环。

两份报告摆在一起，读出的不是单纯的收缩，而是行业正在发生的务实转向。

当购物中心开关店比跌破1，当购物中心品牌连锁化率回落，行业放下了单纯追求规模的惯性，得到的是把经营做深的机会。2025年主动或被动调改出的空间，正在2026年上半年的出租率和客流里，慢慢变成实打实的经营改善。接下来的重点，正从填满铺位转向经营好项目，能不能把调改做成、把对的业态引进来、把会员和多经做厚，会越来越决定一个项目的经营质量。

作者：董少军

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